Q&A

La révision du régime d’abattement entre en vigueur le 1^er avril 2023.

Pour savoir si vous pouvez bénéficier de ces réformes, la date à laquelle la convention de vente a été conclue sera prise en compte. Ainsi, si votre contrat de vente a été conclu à partir du 1er avril 2023, vous pouvez bénéficier de :

• l‘augmentation du montant de l’abattement de 175.000 € à 200.000 € ;
• l’augmentation du plafond de l’abattement de 500.000 € à 600.000 € ;
• l’augmentation du délai de domiciliation dans le bien de 2 à 3 ans ;
• l’application de l’abattement complémentaire pour "rénovation énergétique".

La "convention de vente" se réfère à la date de votre compromis de vente ou, en cas de vente publique, à la date du procès-verbal d’adjudication.

En outre, un assouplissement de la sanction est prévu en cas de non-respect de la condition de maintien de la résidence principale dans l’immeuble acquis pendant le délai de 5 ans (voir question n°2). Cet assouplissement s’applique également à un abattement obtenu avant le 1^er avril 2023, pour autant que le non-respect de ce délai survienne à partir de cette date.

Par exemple : vous avez obtenu un abattement pour l’achat d’un bien immobilier, dont l’acte authentique a été enregistré le 1^er mars 2022. Vous avez ensuite établi votre résidence principale le 25 mars 2022. En conséquence, le délai de maintien de la résidence principale est échu le 24 mars 2027. Si vous déménagez entre-temps et que, de ce fait, la condition de maintien de la résidence principale n’est plus respectée, le remboursement dû dépendra du nombre d’années durant lesquelles la condition n’a pas été remplie.

Dans cet exemple, si vous déménagez :

• le 27 mars 2023 : l’intégralité des droits supplémentaires (= l’avantage fiscal obtenu) reste due;
• le 2 avril 2023 : 4/5^e des droits supplémentaires sont dus.

Si, à partir du 1^er avril 2023, vous déménagez du bien acquis avec abattement avant l’échéance du délai de maintien de la résidence principale de 5 ans, vous devrez rembourser l’avantage en fonction des années restant à courir.

Par exemple, si vous déménagez à partir du 1^er avril 2023, mais que vous (ou au moins un des acquéreurs) avez maintenu votre résidence principale dans l’immeuble :

• pendant 7 mois : vous devrez payer 5/5 de l’avantage fiscal obtenu ;
• pendant 1 an et 6 mois : vous devrez payer 4/5 de l’avantage fiscal obtenu ;
• pendant 4 ans et 11 mois : vous devrez payer 1/5 de l’avantage fiscal obtenu.

Non. L’abattement "rénovation" est complémentaire à l’abattement principal. Cela signifie que cet abattement complémentaire ne trouvera à s’appliquer qu’à la condition que l’abattement principal s’applique. En d’autres termes, la non-application ou le retrait de l’abattement principal entraîne de facto la non-application ou le retrait de l’abattement complémentaire.

Vous devez donc respecter les conditions de fond de l’abattement principal pour bénéficier de l’abattement complémentaire. Toutefois, vu le temps nécessaire à l’amélioration de la classe PEB (obtention des permis d’urbanisme, réalisation des devis, exécution des travaux), si vous demandez également l’abattement complémentaire "rénovation", vous bénéficiez d’un délai allongé de cinq ans pour vous domicilier dans le bien.

Pour rappel, les conditions de fond de l’abattement principal sont les suivantes :

• le bien est situé en Région de Bruxelles-Capitale ;
• l’acquéreur est une personne physique ;
• l’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété ;
• l’acquisition doit porter sur un bien immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
• au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
• le montant sur lequel est liquidé le droit d’enregistrement ne doit pas excéder 500.000 € [600.000 € à partir du 1^er avril 2023] (250.000 € pour les terrains à bâtir [300.000 € à partir du 1^er avril 2023]) ;
• l’acquéreur s’engage à établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis dans un délai de 2 ans [3 ans à partir du 1^er avril 2023] à compter de l’enregistrement de l’acte d’acquisition ;
• l’acquéreur doit maintenir sa résidence principale dans cet immeuble pendant une durée ininterrompue de 5 ans à compter de la date de l’établissement de la résidence principale.

L’échelle des classes et sous-classes PEB est actuellement la suivante. 

L’amélioration prise en considération est l’augmentation de la classe PEB d’au moins 2 unités. Les classes PEB prises en considération ne tiennent pas compte des « sous-classes », c’est-à-dire les niveaux «-», «neutre» et «+» au sein d’une même classe représentée par une lettre (G, F, E, D, C, B, A).

Ainsi, par exemple :

• si vous améliorez la classe PEB du bien de C- à C+, cela ne constitue pas un saut de 2 classes vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire ;
• si vous améliorez la classe PEB du bien de B- à A++, cela ne constitue pas un saut de 2 classes PEB vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire ;
• si vous améliorez la classe PEB du bien de E+ à C-, cela constitue un saut de 2 classes PEB vous permettant de bénéficier de l’abattement complémentaire.

L’appréciation du respect de la condition d’amélioration est réalisée sur le seul examen des certificats PEB établis sur l’immeuble acquis.

Les classes PEB qui sont prises en compte pour vérifier que vous avez améliorer la PEB de votre bien conformément à votre engagement sont :

• pour apprécier la classe PEB au moment de l’acquisition : la classe figurant sur le certificat PEB valide le plus récent à la date du compromis de vente;
• pour apprécier la classe PEB à l’issue du délai de 5 ans qui vous ait laissé pour réaliser effectuer les rénovations énergétiques : la classe figurant sur le certificat PEB valide le plus récent, établi avant l’expiration du délai. Vous devez donc faire établir un certificat PEB attestant de l’amélioration de la classe énergétique et le communiquer au SPF Finance au plus tard 6 mois après l’expiration du délai de 5 ans.

Le montant de l’abattement qui vous sera octroyé au moment de l’enregistrement de l’acte d’acquisition est déterminé en fonction de l’engagement quant à l’amélioration de la PEB de l’immeuble que vous inscrivez dans l’acte (ou la demande).

Ainsi, il vous ait possible :

• soit d’opter pour un engagement minimal de 2 sauts de classes, auquel cas l’abattement qui vous sera octroyé s’élèvera à 50.000 €, ce qui correspond à une réduction de 6.250 € (12,5 % x 50 000 €) sur vos droits d’enregistrements ;
• soit d’opter pour un engagement plus important, auquel cas le montant de l’abattement qui vous sera octroyé s’élèvera à 25.000€ multipliés par le nombre de sauts de classe visé, ce qui correspond à une réduction de 3.125 € par saut de classe. Ainsi, par exemple, si vous vous engagez à réaliser 4 sauts de classe, vous pourrez bénéficier d'un abattement de 100.000 €, correspondant à une réduction de 12.500 €.

Si, au terme du délai de 5 ans, l’amélioration de la PEB réalisée est supérieure à votre engagement, le montant dont il n’a pas pu être tenu compte et qui aurait dû être octroyé compte tenu de l’amélioration réelle de la PEB (25.000 € x 12,5% x nombre de sauts de classes supplémentaires) vous sera restitué.

Vous pourrez récupérer ce montant au moyen d’une demande de restitution à introduire auprès du SPF Finances.

Exemple : Lors de l’acquisition de votre habitation, vous vous êtes engagé à améliorer la PEB de 2 classes. Si, au terme du délai de 5 ans, la PEB a été améliorée de 4 classes, vous pouvez faire une demande de restitution. Dans ce cas, un montant de 6.250 € (25.000 € x 12,5% x 2 sauts de classes supplémentaires) vous sera restitué.

Si, au terme du délai de 5 ans, l’amélioration de la PEB réalisée est inférieure à votre engagement, la différence entre le montant de l’abattement octroyé au moment de l’enregistrement de l’acte et le montant qui aurait dû être octroyé compte tenu de l’amélioration réelle de la PEB vous sera réclamée. Ce montant sera de maximum 6.250 € si la condition de l’augmentation de 2 classes n’a pas été respectée et/ou, le cas échéant, de maximum 3.125 € pour chaque augmentation de la classe énergétique reprise dans l’engagement qui n'a pas été atteinte.

En outre, sauf cas de force majeure, une amende égale à 1/10^e de ces droits supplémentaires vous sera également réclamée.

Exemples :

• Lors de l’acquisition de votre habitation, vous vous êtes engagé à améliorer la PEB de 2 classes. Si, au terme du délai de 5ans, aucune amélioration ou une amélioration effective d’un seul saut de classe a été réalisée, un montant de 6.250 € de droits supplémentaires et 625 € d’amende vous seront réclamé ;
• Lors de l’acquisition de votre habitation, vous vous êtes engagé à améliorer la PEB de 3 classes. Si, au terme du délai de 5ans, une amélioration effective de 2 sauts de classe a été réalisé, un montant de 3.125 € de droits supplémentaires et 312,5 € d’amende vous seront réclamé.

Seraient par exemple constitutifs d’un cas de force majeure, sans que cette liste soit limitative :

• la destruction de l’immeuble acquis ;
• l’expropriation de l’immeuble acquis ;
• une impossibilité de réaliser les travaux d’amélioration de la PEB en raison d’un vice caché.

Ne seraient pas constitutifs d’un cas de force majeure :

• des difficultés financières qui empêchent ou restreignent les investissements à réaliser par les acquéreurs ;
• la non-obtention d’un permis d’urbanisme (à moins que cette non-obtention découle d’un événement étranger aux acquéreurs ou à leur projet, tel qu’une modification du plan de secteur ou une erreur de l’administration compétente pour délivrer le permis d’urbanisme, et à la condition qu’il soit prouvé que les travaux qui doivent être réalisés pour améliorer la PEB sont des travaux soumis à obtention d’un permis d’urbanisme en vertu de la législation urbanistique).

Si vous avez demandé l’application de l’abattement principal et de l’abattement complémentaire pour "rénovation" et que ne vous domiciliez pas dans le bien dans le délai de 5 ans, vous serez redevable :

• de 25.000 € de droits supplémentaires pour le non-respect des conditions relatives à l’abattement principal ;
• de (maximum) 6.250 € de droits supplémentaires pour non-respect de l’engagement de rénovation pour l’abattement complémentaire ;
• ainsi que, sauf cas de force majeure, d’une amende correspondant à 1/3 de ces droits supplémentaires cumulés.

Si les conditions d’octroi de l’abattement complémentaire ne sont pas respectées, le droit à l’abattement principal est maintenu, pour autant que les autres conditions liées à son octroi sont respectées.

A cet égard, le délai pour l’établissement de la résidence principale pris en compte pour l’application de l’abattement principal sera maintenu à 5 ans (et non pas 3 ans).

Oui, vous pouvez en faire la demande a postériori, c’est-à-dire dans un délai de 6 mois à dater de l’enregistrement de l’acte d’acquisition.

1) Si vous avez demandé l’application de l’abattement principal dans l’acte d’acquisition : vous pouvez encore demander l’application de l’abattement complémentaire "rénovation" a postériori ;

2) Si vous n’avez pas demandé l’application de l’abattement principal dans l’acte d’acquisition :

• vous pouvez demander l’application de l’abattement principal a postériori ;ou vous pouvez demander l’application de l’abattement principal et de l’abattement rénovation a postériori. Ces deux demandes ne doivent pas nécessairement être formulées dans la même demande.
• Vous pouvez demander dans un premier temps l’application de l’abattement principal et, dans un deuxième temps et pour autant que le délai de 6 mois n’est pas dépassé, l’application de l’abattement complémentaire pour "rénovation".

Pour toute question relative au traitement concret de votre dossier fiscal, veuillez prendre contact avec l’Administration Sécurité juridique du SPF Finances. Votre notaire peut également vous conseiller.

En effet, la compétence de la Région de Bruxelles-Capitale est actuellement encore limitée à la détermination du taux d'imposition, de la base d'imposition et des exonérations d’impôts. La gestion des dossiers individuels est donc toujours assurée par le SPF Finances, aussi longtemps que la région n’aura pas décidé de la reprise effective du service des droits d’enregistrement.

La gestion des dossiers individuels liés à la perception des droits d’enregistrement n’est donc pas assurée par Bruxelles Fiscalité, de sorte qu’en cas de refus d’octroi de l’abattement, il est inutile d’introduire de réclamation auprès de Bruxelles Fiscalité. Bruxelles Fiscalité ne se prononce pas non plus sur la question de savoir si un événement particulier constitue ou non un cas de force majeure.

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