Q&A

De herziening van het abattement treedt in werking op 1 april 2023. Om te beoordelen of u in aanmerking komt voor deze aanpassingen, wordt gekeken naar de datum waarop de verkoopovereenkomst is afgesloten. Wanneer uw verkoopovereenkomst dus is afgesloten vanaf 1 april 2023, kan u genieten van:

• de verhoging van het bedrag van het abattement van € 175.000 tot € 200.000;
• de verhoging van het plafond van het abattement van € 500.000 tot € 600.000;
• de verlengde termijn (van 2 naar 3 jaar) om zich te domiciliëren in de woning;
• en van de toepassing van het bijkomend abattement voor een ‘energetische renovatie’.

De ‘verkoopovereenkomst’ verwijst naar de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (ook het ‘compromis’ genoemd) of, in het geval van een openbare verkoop, naar de datum van het proces-verbaal van toewijzing.

Daarnaast is een versoepeling voorzien van de sanctie wordt opgelegd wanneer de voorwaarde om gedurende een termijn van 5 jaar de hoofdverblijfplaats te houden in de verworven woning, niet wordt nageleefd (zie vraag 2). Deze versoepeling is ook van toepassing voor een abattement dat vóór 1 april 2023 werd verkregen, zolang de niet-naleving van deze termijn plaatsvindt vanaf deze datum.

Bijvoorbeeld: U heeft een abattement gekregen voor de aankoop van een woning, waarvan de authentieke akte werd geregistreerd op 1 maart 2022. U heeft uw hoofdverblijfplaats daarna gevestigd op 25 maart 2022.

De termijn voor het behoud van de hoofdverblijfplaats loopt daardoor tot 24 maart 2027. Als u in tussentijd verhuist en daardoor niet langer aan de voorwaarde van behoud van de hoofdverblijfplaats is voldaan, hangt de verschuldigde terugbetaling af van het aantal jaren dat niet aan de voorwaarde werd voldaan.

Wanneer u in dit voorbeeld bent verhuisd op:

• 27 maart 2023: dan is het totaal van het verkregen belastingvoordeel verschuldigd;
• 2 april 2023: dan is 4/5 van het verkregen belastingvoordeel verschuldigd.

Als u vanaf 1 april 2023 verhuist uit de woning waarvoor een abattement werd verkregen, vóór het verstrijken van de termijn van 5 jaar voor het behoud van de hoofdverblijfplaats, zal het bedrag van het terug te betalen belastingvoordeel, afhangen van het aantal jaren dat niet aan de voorwaarde werd voldaan.

Bijvoorbeeld, als u verhuist vanaf 1 april 2023, en u (of één van de verkrijgers) hebt de hoofdverblijfplaats aangehouden:

• gedurende 7 maanden: dan zal u 5/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen;
• gedurende 1 jaar en 6 maanden: dan zal u 4/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen;
• gedurende 4 jaar en 11 maanden: dan zal u 1/5 van het verkregen belastingvoordeel moeten terugbetalen.

Neen. Het bijkomend ‘renovatie’-abattement is bijkomend bij het hoofdabattement. Dat betekent dat het bijkomend abattement enkel van toepassing kan zijn als het hoofdabattement ook van toepassing is. De niet-toepassing of de intrekking van het hoofdabattement brengt met andere woorden dus ook de facto de niet-toepassing of de intrekking van het bijkomend abattement met zich mee.

U moet dus aan de basisvoorwaarden van het hoofdabattement voldoen om van het bijkomend abattement te kunnen genieten. Desalniettemin, gelet op de tijd die vaak noodzakelijk is voor een verbetering van de EPC-klasse (denk maar aan het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning, het verzamelen van offertes, het uitvoeren van de werken), is de termijn om zich in woning te domiciliëren verlengd tot 5 jaar als u geniet van een bijkomend ‘renovatie’-abattement.

Ter herinnering zijn de basisvoorwaarden voor het hoofdabattement de volgende:

• het goed is gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
• de koper is een natuurlijke persoon;
• de aankoop betreft de geheelheid van het goed, in volle eigendom;
• de aankoop moet betrekking hebben op een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor woonst;
• op het moment van de onderhandse  verkoopovereenkomst mag de koper niet reeds voor de geheelheid en in volle eigendom in het bezit zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk bestemd is voor woonst;
• het bedrag waarop de registratierechten worden berekend, mag niet hoger zijn dan € 500.000 [€ 600.000 vanaf 1 april 2023] (€ 250.000 voor bouwterreinen [€ 300.000 vanaf 1 april 2023]);
• de koper moet zich verbinden om zijn hoofdverblijfplaats in de woning te vestigen binnen een termijn van 2 jaar [3 jaar vanaf 1 april 2023] na de registratiedatum van de aankoopakte;
• de koper moet bovendien gedurende een ononderbroken periode van 5 jaar de hoofdverblijfplaats houden in deze woning, en dit vanaf de datum waarop de koper zich in de woning heeft gedomicilieerd.

De huidige EPB-klassen en subklassen vindt u in deze tabel.

Een verbetering van de energetische prestaties met een klasseverhoging van minstens twee EPB-klassen als resultaat, komt in aanmerking. De EPB-klassen die in aanmerking komen, houden geen rekening met de ‘subklassen’ zoals ‘-’, ‘neutraal’ en ‘+’ binnen eenzelfde klasse (G, F, E, D, C, B, A).

Met andere woorden:

• Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van C- naar C+, vormt dit geen sprong van twee klassen waardoor u niet van het bijkomend abattement kan genieten.
• Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van B- naar A++, vormt dit geen sprong van twee klassen waardoor u niet van het bijkomend abattement kan genieten.
• Als u de EPB-klasse van het onroerend goed verbetert van E+ naar C-, vormt dit wel een sprong van twee klassen waardoor u van het bijkomend abattement kan genieten.

De beoordeling van de naleving van de voorwaarden is uitsluitend gebaseerd op het onderzoek van de EPB-certificaten van het verworven gebouw.

De EPB-klassen die in aanmerking worden genomen om na te gaan of de verbetering van de EPB-klasse van uw onroerend goed voldoet aan de voorwaarden, zijn:

• om de EPB-klasse te beoordelen op het moment van de aankoop: de klasse vermeld op een geldig en het meest recent EPB-certificaat dat geldig is op de datum van de verkoopovereenkomst;
• om de EPB-klasse te beoordelen na de termijn van 5 jaar die u kreeg om de energetische renovaties uit te voeren: de EPB-klasse die vermeld staat op een geldig en meest recent EPB-certificaat bij het verstrijken van de termijn. U moet dus een EPB-certificaat laten opstellen dat de verbetering van energieprestatie bevestigt en het meedelen aan FOD Financiën ten laatste 6 maanden na het verstrijken van de termijn van 5 jaar.

Het bedrag van het abattement dat u zal worden toegekend bij de registratie van de aankoopakte, wordt bepaald op grond van het engagement tot verbetering van de EPB-klasse (van de woning) die u liet opnemen in de akte (of in de aanvraag).

Zo is het mogelijk:

• om te kiezen voor een engagement tot minimaal 2 klassesprongen, waardoor het abattement dat u zal worden toegekend € 50.000 bedraagt, wat overeenkomt met een korting op uw registratierechten  van € 6.250 (12,5% x € 50.000);
• om voor een uitgebreidere verbintenis te kiezen, waardoor het abattement dat u zal worden toegekend neerkomt op 25.000 EUR vermenigvuldigd met het aantal klassesprongen, wat overeenkomt met een korting  van € 3.125 per klassesprong. Bijvoorbeeld, als u een verbintenis bent aangegaan om 4 klassesprongen uit te voeren, zal u kunnen genieten van een abattement van 100.000 EUR, wat overeenkomt met een korting van € 12.500.

Indien aan het einde van de termijn van 5 jaar de gerealiseerde verbetering van de EPB-klasse groter is dan wat initieel werd opgenomen, zal het bedrag waar op het moment van de aankoop nog geen rekening mee werd gehouden, u alsnog worden terugbetaald op basis van de werkelijke verbetering van de EPB-klasse (€ 25.000 x 12,5% x aantal bijkomende klassesprongen).

U kan dit bedrag terugvorderen door een aanvraag tot terugbetaling in te dienen bij de FOD Financiën.

Bijvoorbeeld: Bij de aankoop van uw woonst heeft u zich ertoe verbonden de EPB-klasse met 2 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar de EPB-klasse uiteindelijk met 4 klassen is verbeterd, kan u een aanvraag tot terugbetaling indienen. Een bedrag van € 6.250 (€ 25.000 x 12,5% x 2 bijkomende sprongen) zal u dan met andere woorden terugbetaald.

Als na de termijn van 5 jaar de verbetering van de EPB-klasse kleiner is dan in uw verbintenis, zal het verschil teruggevorderd worden tussen het bedrag van het abattement dat u werd toegekend bij de registratie van de akte, en het bedrag dat had moeten toegekend worden rekening houdende met de werkelijke verbetering van de EPB-klasse. Dit bedrag zal maximum € 6.250 zijn, als de verhoging met 2 klassen niet uitgevoerd werd en/of maximum € 3.125 voor elke bijkomende verhoging van EPB-klasse die, desgevallend, werd opgenomen in de verbintenis en niet uitgevoerd is.

Daarnaast zal een boete gelijk aan 1/10 van deze aanvullende rechten ook teruggevorderd worden, behalve in gevallen van overmacht.

Voorbeelden:

• Bij de aankoop van uw woonst heeft u zich ertoe verbonden de EPB-klasse ervan met 2 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar geen enkele verbetering of een verbetering van slechts 1 klassesprong is uitgevoerd, zal een bedrag van € 6.250 aan aanvullende rechten en € 625 boete gevorderd worden.
• Bij de aankoop van uw woonst heeft u zich ertoe verbonden de EPB-klasse met 3 klassen te verbeteren. Als na de termijn van 5 jaar effectief 2 klassesprongen zijn uitgevoerd, zal een bedrag van € 3.125 aan aanvullende rechten en € 312.5 boete gevorderd worden.

De volgende niet-limitatieve lijst bevat voorbeelden van gevallen die als overmacht kunnen worden beschouwd:

• de vernieling van het verworven gebouw;
• de onteigening van het verworven gebouw;
• de onmogelijkheid om renovatiewerken uit te voeren door een verborgen gebrek.

Zijn evenwel geen gevallen van overmacht:

• financiële moeilijkheden die de door de kopers uit te voeren investeringen verhinderen of beperken;
• de weigering van een stedenbouwkundige vergunning (tenzij dit te wijten is aan een gebeurtenis die geen verband houdt met de kopers of hun project, zoals een aanpassing van het gewestelijk bestemmingsplan of een vergissing van de dienst die bevoegd is om stedenbouwkundige vergunningen te verlenen, en op voorwaarde dat de werken die moeten worden uitgevoerd om de EPB-klasse te verbeteren, werken zijn waarvoor een vergunning volgens de geldende wetgeving vereist is).

Als u de toepassing van het hoofdabattement en van het bijkomend ‘renovatie’-abattement aanvraagt en u er zich niet domicilieert binnen een termijn van 5 jaar, bent u gehouden tot de terugbetaling van:

• € 25.000 aan aanvullende rechten voor de niet-naleving van de voorwaarden nopens het hoofdabattement;
• (maximum) € 6.250 aan aanvullende rechten voor het niet nakomen van de renovatie-verbintenis voor het bijkomend abattement );
• evenals een boete overeenkomstig 1/3 van deze gecumuleerde aanvullende rechten tenzij in gevallen van overmacht.

Als de voorwaarden voor het toekennen van het bijkomend abattement niet nageleefd worden, blijft het hoofdabattement van toepassing, zolang aan de overige voorwaarden voldaan is.

De termijn voor het vestigen van de hoofdverblijfplaats die in acht genomen wordt voor de toepassing van het hoofdabattement zal bovendien worden gehandhaafd op 5 jaar (en niet op 3 jaar).

Ja, u kan een aanvraag a posteriori indienen, binnen een termijn van 6 maanden na de registratie van de akte.

1: Als u de toepassing van het hoofdabattement hebt aangevraagd in de     aankoopakte: dan kan u nog een toepassing van het bijkomend  ‘renovatie’-abattement a posteriori aanvragen;

 2: Als u geen toepassing van het hoofdabattement hebt aangevraagd in de                 aankoopteakte:

• Dan kan u de toepassing van het hoofdabattement a posteriori aanvragen;
• Of kan u de toepassing van het hoofdabattement en het bijkomend  ‘renovatie’-abattement a posteriori aanvragen. Deze twee aanvragen moeten niet noodzakelijk geformuleerd worden in dezelfde aanvraag. U kan in een eerste aanvraag een toepassing van het hoofdabattement aanvragen, en in een tweede aanvraag (binnen een termijn van 6 maanden) de toepassing van het bijkomend ‘renovatie’-abattement’.

Voor alle vragen over de concrete behandeling van uw fiscaal dossier, vragen wij u zich te willen richten tot de Administratie Rechtszekerheid van de FOD Financiën. Ook uw notaris kan u adviseren.

De bevoegdheid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is momenteel immers nog beperkt tot de algemene vaststelling van de belastingtarieven, de belastinggrondslag en de vrijstellingen van belastingen. Het beheer van de individuele dossiers wordt dus nog steeds verzekerd door de FOD Financiën, zolang het gewest de dienst van de registratierechten  niet effectief heeft overgenomen.

Het beheer van individuele dossiers betreffende de registratierechten wordt dus niet verzekerd door Brussel Fiscaliteit. Het is met andere woorden niet nuttig om in geval van de niet-toekenning van het abattement, een bezwaarschrift in te dienen bij Brussel Fiscaliteit. Brussel Fiscaliteit spreekt zich ook niet uit of een bepaalde gebeurtenis al dan niet overmacht uitmaakt.

Klik hier voor meer informatie.